Nueva Ley de Alquileres: qué derechos tienen los inquilinos y qué pueden exigir los dueños, según la Justicia

Por Dra. Analía Verónica Sznaider*

En 2020 se sancionó la nueva Ley 27.551, que buscó otorgar al inquilino una especie de mayor paridad con el locador, quien es, generalmente, la parte fuerte del contrato de locación ya que es el que pone las reglas y las normas en las que se va a basar el contrato. Por otra parte, el inquilino es el que las va a aceptar, porque es quien se encuentra en un estado de necesidad.

En este sentido, la Ley de Alquileres intenta darle mayores derechos y seguridades a quien alquila o busca alquilar, para poder negociar de manera más justa con el locador. Una de las cosas más importantes que se modificaron fue el plazo de locación: ahora, de un mínimo de tres años. En este período, el monto del alquiler tiene que ser un monto único que se paga mensualmente y que puede ser actualizado por un índice publicado por el Banco Central mes a mes.

Otra de las cuestiones importantes tratadas en esta ley es lo que puede o no exigir el dueño de la propiedad al inquilino: no puede negarse a recibir un pago, pedir el valor de la llave ni un pago adelantado cuyo valor sea mayor a un mes de alquiler. La misma regla se cumple para el valor de un depósito en garantía, que puede pedirse siempre y cuando sea menor al precio de un mes.

Gracias a esta nueva Ley de Contratos de Alquileres, esa garantía tiene que ser devuelta a la hora de que finalice el contrato si es que la propiedad se encuentra en las mismas condiciones en que fue entregada, teniendo en cuenta el deterioro por el tiempo. Y la devolución se maneja de acuerdo al primer mes de alquiler: si inicialmente se pidió una garantía que suponía el 80 por ciento del mes de alquiler, la devolución deberá cumplir con ese porcentaje al valor actual del alquiler.

Con esta reforma, quien busca alquilar también puede ofrecerle al locador dos garantías, entre un título de locador, aval bancario, seguro de caución o garantía de fianza. Es decir que, de todas estas opciones, el inquilino puede elegir cuál puede presentarle al locador, y no al revés. Además, el sujeto que decida alquilar una vivienda debe hacerse cargo de las expensas comunes, mientras que el dueño tiene que pagar las extraordinarias.

Sin embargo, una cosa es lo que surge con el contrato de locación y otra cosa es lo que puede pasar en la realidad. Es obligatorio que el contrato esté registrado en la AFIP por el locador o el inquilino para que se haga un contralor, se controle el acuerdo y se hagan observaciones, pero no hay una sanción específica. Se puede hacer la denuncia en la Justicia, que debe avisarle a la AFIP de la existencia de ese contrato para que la Justicia declare la norma como nula y que el organismo de recaudación de impuestos tome las intervenciones que corresponden. Pero la Ley no especifica cuáles son esas intervenciones que se harán.

Es difícil determinar hasta dónde el Estado puede reglamentar un contrato privado, un acuerdo entre partes. Por eso, aunque no sabemos a ciencia cierta qué es lo que sucede o no detrás de los contratos de alquiler, podemos decir que, respecto de lo que había anteriormente, al nuevo código es un avance.

*Auxiliar letrada del Juzgado en lo Civil y Comercial N° 4 del Departamento Judicial de La Matanza